La détermination du gain ou de la perte sur un bien locatif est plus compliquée que pour votre résidence. Certaines dépenses effectuées au fil des ans augmentent la base, tandis que les déductions et le crédit réduisent la base. La clé d'un calcul précis est de conserver soigneusement les reçus et les registres fiscaux de votre propriété jusqu'à ce qu'elle soit vendue. Les gains en capital sur les locations sont entièrement imposables; il n'y a pas d'exclusion comme celle pour les gains en capital sur l'immobilier résidentiel, sauf si vous avez utilisé la maison comme résidence principale pendant un certain temps.
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Commencez par la base de la propriété. Il s'agit du prix d'achat d'origine. Calculez la base ajustée en ajoutant le coût des améliorations que vous avez payées; cela comprend toutes les dépenses qui augmentent la valeur de la propriété - par exemple, le coût d'un nouveau toit, d'un ajout, d'un nouvel aménagement paysager, d'une isolation ou d'appareils électroménagers. Vous devriez avoir des reçus pour tous ces paiements; si vous ne le faites pas, consultez vos déclarations de revenus des années précédentes pour déterminer les montants.
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Ajoutez les frais de clôture et les frais juridiques que vous avez payés, y compris le transfert de propriété, la documentation et toute taxe foncière que le vendeur d'origine n'a pas couverte. N'incluez pas les coûts de financement ou d'évaluation.
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Soustrayez la dépréciation réclamée les années précédentes pour la propriété et les améliorations. Il devrait y avoir un enregistrement de l'amortissement sur vos déclarations de revenus, y compris un chiffre pour l'amortissement cumulé. L'Internal Revenue Service permet aux propriétaires de déduire la dépréciation des revenus locatifs, mais la facture est due lorsque vous vendez la propriété.
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Soustrayez les crédits d'impôt, les subventions d'économie d'énergie ou les exclusions reçues pour la propriété. Soustrayez également les déductions ou remboursements de dommages ou de pertes reçus de l'assurance.
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Soustrayez la base ajustée résultante du prix de vente de la propriété. Si vous vendez la propriété pour 500,000 350,000 $ et avez une base rajustée de 150,000 XNUMX $, vous avez XNUMX XNUMX $ de gains en capital.
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Déclarez la vente de la propriété locative sur l'annexe D du formulaire 1040 dans l'année où vous vendez la propriété. Déposez également le formulaire 4797 (Ventes de biens commerciaux) si vous avez réclamé à tout moment la dépréciation de la propriété.