L'industrie du self-stockage et de l'entreposage combine les attributs de l'immobilier avec ceux d'une entreprise en exploitation. Des unités de self-stockage similaires à celles que l'on voit couramment aujourd'hui ont commencé à apparaître dans les années 1960 et l'industrie est restée relativement discrète pendant les 20 années suivantes. Dans les années 1990, les investisseurs ont commencé à construire des unités de self-stockage à un rythme beaucoup plus rapide, en grande partie parce que le marché du self-stockage était considéré comme plus résistant à la récession que d'autres.
Vue d'ensemble de l'industrie
L'industrie a vraiment décollé entre 2001 et 2007 au milieu d'options de financement attrayantes, de faibles besoins en capital et de peu d'obstacles à l'entrée. Les unités de stockage sont relativement peu coûteuses à construire en raison de leur nature sans fioritures et les locataires ne se soucient pas de l'esthétique. Le nombre d'installations de libre-entreposage aux États-Unis a augmenté de près des deux tiers depuis le début du nouveau millénaire.
Facteurs de concurrence
La concurrence dans l'industrie est basée sur l'emplacement et les prix, tandis que les changements dans les taux d'occupation sont déterminés par les saisons. L'industrie du self-stockage est très fragmentée et la concurrence est féroce en raison d'une demande apparemment illimitée de services d'entreposage sur le marché américain. Un petit nombre de fiducies de placement immobilier (FPI) cotées en bourse détient environ 10 pour cent du marché intérieur combiné. Au cours de la reprise économique qui a suivi la récente récession, les FPI cotées en bourse ont exercé des pressions accrues sur les prix sur des cibles plus petites avec moins de capacité à réagir en abaissant les loyers.
Petit contre grand
Les petites entreprises, comme celles qui ont trois emplacements ou moins, sont confrontées à une concurrence croissante de la part des REITS cotées en bourse, elles-mêmes sous la pression des investisseurs pour augmenter les rendements. Environ les trois quarts des installations de libre-entreposage aux États-Unis appartiennent à des exploitants indépendants. Cependant, les FPI cotées en bourse ont collectivement restructuré leurs bilans et sont mieux capitalisées. Ainsi, ils peuvent profiter du marketing Internet et de la publicité par clic. Ils sont également capables de répartir les coûts administratifs et d'exploitation sur des portefeuilles plus importants.
Tendances de consolidation
Le rythme de construction de nouvelles installations ralentit et les grands opérateurs stimulent la croissance de leurs revenus par le biais d'acquisitions, principalement d'indépendants. Au moment d'écrire ces lignes, le secteur est dominé par des transactions impliquant des opérateurs à site unique, un changement par rapport à la forme récente dans laquelle les grands opérateurs étaient les acquéreurs habituels. Bon nombre des exploitants d'entreprises privées qui ont été construits au milieu des années 2000 sont désormais des cibles d'acquisitions attrayantes pour les REITS avides de croissance. La nature fragmentée du marché intérieur peut se prêter à une consolidation supplémentaire, le principal moyen pour les FPI de gagner des parts de marché et d'accroître la notoriété de la marque.
Perspectives du secteur
La croissance de l'industrie est projetée à 3.2% par an au cours des cinq dernières années. Cela reflète une reprise après les effets négatifs de la récession économique, qui ont été en partie contrebalancés par l'augmentation des revenus de l'industrie découlant de la hausse des saisies. La gestion des revenus devient un outil de plus en plus important pour les petites entreprises. Ceux qui démontrent leur capacité à mieux percevoir les loyers en souffrance et à utiliser la technologie de suivi pour augmenter les frais de location à des intervalles optimaux devraient s'attendre à des taux de croissance égaux ou proches des moyennes de l'industrie.