Pour fournir aux entrepreneurs, sous-traitants, fournisseurs de matériaux et vendeurs un moyen légal de garantir le paiement de leurs services sur des projets de construction, les statuts de l'État leur permettent de déposer des privilèges contre les propriétaires. Parce que les entrepreneurs et autres prestataires de services de construction ne peuvent pas simplement demander le remboursement de leurs services lorsque les propriétaires ne les paient pas, les lois des États leur accordent des droits de privilège uniques appelés privilèges des mécaniciens pour les aider à percevoir le paiement de leurs services.
Droits de privilège
Les sous-traitants peuvent déposer des privilèges contre les propriétaires lorsqu'ils ne reçoivent pas de paiement pour leurs services. Bien que les entrepreneurs généraux qui engagent des sous-traitants soient généralement responsables de leur paiement, les sous-traitants peuvent exiger le paiement final des propriétaires. En d'autres termes, un propriétaire est généralement responsable d'assurer le bon paiement par un entrepreneur général à ses sous-traitants. Lorsqu'un sous-traitant dépose un privilège, le privilège crée une charge sur la propriété du propriétaire pour des travaux qui ont été terminés mais non payés.
Éléments procéduraux
Les privilèges des mécaniciens sont des créatures des lois de l'État. Les lois des États établissent les délais et les exigences de notification nécessaires aux sous-traitants pour parfaire leurs privilèges. Les entrepreneurs déposent leurs privilèges dans les tribunaux de circuit locaux ou dans les bureaux des enregistreurs de comté locaux pour enregistrer leurs droits de propriété sur la propriété. Les exigences légales pour un sous-traitant de déposer un privilège de mécanicien exigent une demande de paiement de l'entrepreneur général, un avis de privilège au propriétaire et le temps pour le propriétaire de payer le montant dû. Si un propriétaire ne paie pas, un sous-traitant peut déposer un privilège devant le tribunal et informer le propriétaire du privilège existant par courrier, via un serveur de traitement ou par publication, conformément aux lois de l'État.
Libérations de privilège
Les entrepreneurs qui déposent des privilèges contre les propriétaires peuvent libérer leurs privilèges sur paiement intégral de leurs services ou travaux. De même, les sous-traitants, les fournisseurs de matériaux et les sous-sous-traitants peuvent déposer des privilèges contre les propriétaires et les libérer après paiement intégral. Les propriétaires peuvent demander la libération de privilèges si les sous-traitants ne les libèrent pas après le paiement intégral. Pour demander une libération de privilège, un propriétaire peut présenter une preuve de paiement et déposer une requête pour libérer un privilège devant le tribunal.
Variations des lois des États
Les lois des États régissant les procédures juridiques que les sous-traitants doivent suivre lors du dépôt de privilèges contre les propriétaires varient selon la juridiction. Dans certains États, les sous-traitants et les entrepreneurs doivent perfectionner leurs privilèges dans les 90 jours suivant le dépôt pour intenter un recours juridique. Cela signifie que les sous-traitants et les entrepreneurs doivent déposer leurs privilèges et intenter des poursuites civiles leur permettant de perfectionner leur privilège ou de les enregistrer auprès des greffiers du comté local ou des greffiers de la cour de circuit. D'autres États peuvent accorder aux sous-traitants un délai supplémentaire pour intenter des poursuites afin de parfaire leurs privilèges. Si un sous-traitant ne parvient pas à parfaire son privilège, le privilège devient nul ou sans effet.