Une entreprise qui a besoin d'un terrain sur lequel construire un magasin ou un autre bâtiment commercial n'a pas nécessairement à acheter ce terrain. Un accord de «bail foncier» vous donne le droit de développer et d'utiliser un terrain pendant une longue période sans l'acheter. Dans un bail foncier subordonné, le propriétaire devient une sorte de partenaire dans le développement en vous aidant à obtenir du financement.
Baux fonciers
Dans une acquisition de terrain commerciale typique, vous identifieriez une propriété désirable, négocieriez un prix avec le propriétaire et achèteriez le terrain. Vous êtes alors libre de faire ce que vous voulez avec le terrain (ou, du moins, les restrictions de zonage le permettent). Dans un bail foncier, votre entreprise signe un accord à long terme, généralement de 50 à 99 ans, qui vous donne le droit de développer et d'utiliser le terrain en échange de paiements de loyer. Vous assumez tous les coûts associés au terrain, tels que les taxes foncières, l'assurance responsabilité civile et l'entretien. Le contrat de bail foncier décrit généralement les utilisations acceptables du terrain et stipule que toutes les améliorations que vous apportez au terrain deviennent la propriété du propriétaire foncier à la fin du bail (en supposant que le bail ne soit pas prolongé).
Subordination
L'aménagement de terrains coûte cher et les entreprises les paient très rarement entièrement en espèces. Au lieu de cela, ils empruntent de l'argent pour financer la construction. Dans un bail foncier subordonné, le propriétaire offre le titre de propriété du terrain en garantie du prêt de construction du promoteur. Cela donne au propriétaire foncier une part importante dans le projet, car un défaut de prêt du promoteur pourrait entraîner la perte du titre de propriété du terrain. Pour compenser ce risque accru, les taux de location des baux fonciers subordonnés sont généralement plus élevés que ceux des baux non subordonnés.
Avantages
Un propriétaire d'entreprise bénéficie de plusieurs avantages d'un bail foncier subordonné. Lorsque vous louez un terrain plutôt que de l'acheter, vous avez besoin de moins d'argent au départ. Vos paiements de loyer sont entièrement déductibles d'impôt en tant que dépense d'entreprise; lorsque vous achetez un terrain, en revanche, seuls les intérêts sont déductibles. Lorsque le propriétaire offre le terrain en garantie, cela peut faciliter l'obtention d'un prêt à la construction ou l'obtention de meilleures conditions. Et le propriétaire foncier a désormais un intérêt direct dans votre réussite, ce qui peut vous offrir une certaine flexibilité par la suite. Les propriétaires fonciers voient également des avantages. Ils conservent le titre foncier à long terme et, selon l'accord, gardent un certain contrôle sur la façon dont la terre est utilisée. Leur propriété produit un revenu régulier. Et ils évitent les conséquences fiscales d'une vente, même si le loyer est un revenu imposable.
Inconvénients
Pour un propriétaire d'entreprise, même si un bail foncier vous permet d'économiser de l'argent au départ, le coût à long terme sera généralement plus élevé que le coût d'achat de la propriété. Le bail foncier typique limite également vos options quant à ce que vous pouvez faire avec le terrain. Et plus tard, à l'approche de la fin du bail, il y a la réalité que l'argent que votre entreprise a investi dans le développement de la propriété sera perdu à mesure que les améliorations reviendront au propriétaire foncier. Pour les propriétaires fonciers, le plus gros inconvénient d'un bail foncier subordonné est le risque de perdre le terrain ou de se retrouver sur le crochet en raison du défaut de paiement d'un promoteur.