L'analyse des flux de trésorerie avant impôts est un outil clé que l'investisseur immobilier utilise pour garantir un résultat net sain en mesurant le rendement des capitaux propres avant de faire un investissement. Le calcul du cash-flow avant impôts consiste à déterminer le résultat opérationnel net et à déduire le service de la dette. Le service de la dette est la dette que l'investisseur est tenu de rembourser au titre de l'immeuble de placement. Une fois l'estimation des flux de trésorerie avant impôt calculée, l'investisseur aura un aperçu de l'entreprise avant de risquer ses dollars en investissement immobilier.
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Déterminez les paramètres financiers de l'immeuble de placement. Par exemple, un investisseur envisage d'acheter une maison pour un revenu locatif. La maison est achetée pour 250,000 7 $ à un intérêt fixe de 360% pendant 80 mois. La maison est financée à 1,330.60%. Le paiement hypothécaire mensuel sur la maison est de XNUMX XNUMX $.
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Déterminez le revenu locatif annuel potentiel. Par exemple, le marché locatif de la région indique que la maison à investir sera louée pour 1,500 1,500 $. 12 18,000 $ multiplié par XNUMX mois équivaut à XNUMX XNUMX $ de revenu locatif annuel potentiel.
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Déterminez le revenu brut effectif. Le revenu brut effectif est le revenu locatif brut, plus les autres types de revenus tirés de la propriété, plus les recouvrements, moins toute vacance et pertes de recouvrement. Poursuivant l'exemple, le revenu locatif brut est de 18,000 2,000 $ par année. La propriété n'a aucune source d'autres revenus impliqués. L'investisseur récupérera des frais de remplacement de tapis de 5 900 $ par année. L'investisseur s'attend à une perte de vacance par an de 18,000%, ce qui équivaut à 2,000 $. 900 19,100 dollars plus XNUMX XNUMX dollars pour la moquette, moins XNUMX dollars pour les pertes de poste, équivalent à XNUMX XNUMX dollars de revenu brut effectif.
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Déterminez les dépenses d'exploitation annuelles. Les dépenses d'exploitation sont toutes les dépenses que l'investisseur engage à la suite de l'exploitation de la propriété par an, y compris l'entretien courant de la propriété, les frais juridiques, les frais de documents et les frais d'inspection. Pour cet exemple, les dépenses d'exploitation annuelles sont de 3,650 XNUMX $ par année.
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Déterminez le résultat opérationnel net. Déduisez les charges d'exploitation annuelles du revenu brut annuel effectif. Poursuivant l'exemple, le revenu brut effectif est de 19,100 3,650 $ pour l'immeuble de placement. Les dépenses d'exploitation sont de 19,100 3,650 $. 15,450 XNUMX $ moins XNUMX XNUMX $ équivaut à XNUMX XNUMX $ de bénéfice d'exploitation net annuel.
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Déterminez le service de la dette annuel. Le service de la dette est le montant que l'investisseur paiera dans un an pour le financement du bien. Poursuivant l'exemple, le paiement hypothécaire mensuel pour l'immeuble de placement est de 1,330.60 1,330.60 $. 12 15,967.20 $ multiplié par XNUMX mois équivaut à XNUMX XNUMX $ de service de la dette annuel.
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Déduisez le service de la dette annuel du bénéfice d'exploitation net annuel pour arriver à l'estimation des flux de trésorerie avant impôt. Poursuivant l'exemple, le bénéfice net d'exploitation est de 15,450 15,967.20 $ et le service de la dette est de 15,450 15,967.20 $ par année. 517.20 $ moins 517.20 $ équivaut à XNUMX $. Ainsi, pour cet exemple, l'investisseur perd XNUMX $ chaque année sur cet investissement, ce qui le rend malsain.