Si vous souhaitez acheter un immeuble de placement, votre recherche doit inclure une analyse du marché locatif, qui évalue certains facteurs pour déterminer le taux de location à facturer aux locataires. L'estimation du montant du loyer que vous pouvez percevoir est importante pour votre décision d'acheter un investissement immobilier. Savoir combien d'argent la propriété peut gagner sur votre marché local vous permet d'éviter les mauvaises surprises après la conclusion de la transaction. Que vous achetiez un complexe d'appartements ou une maison unifamiliale, assurez-vous de faire beaucoup de travail pour évaluer avec précision le loyer mensuel et les flux de trésorerie.
Adresse
La valeur de l'emplacement d'un bien locatif ne se résume pas à son code postal. Pour de nombreux locataires, la proximité des écoles, des parcs, des transports en commun, des collèges et des commerces de détail sont des considérations importantes. Si la location est dans un développement urbain planifié avec des équipements de quartier, elle doit être proche des piscines et des courts de tennis. Dans les zones où de nombreux occupants doivent se rendre à leur travail, la proximité des autoroutes et des transports en commun peut être un facteur décisif. Contrairement aux propriétaires, qui sont prêts à sacrifier leur emplacement pour acheter une maison abordable, de nombreux locataires pourraient ne pas avoir la flexibilité ou le désir de le faire.
Unités comparables
Effectuer des recherches sur le montant que les propriétaires peuvent facturer pour le loyer dans des zones particulières. Vérifiez les listes de location dans la région. Trouvez celles qui ressemblent le plus à votre location souhaitée en termes de type (appartement ou unifamiliale), nombre de chambres et de salles de bains, superficie en pieds carrés, taille du terrain, âge, surclassements, équipements et emplacement. Traversez également le quartier à la recherche d'enseignes de location au cas où elles ne seraient pas répertoriées ou annoncées. Contactez le propriétaire ou la société de gestion pour voir la propriété de l'intérieur comme de l'extérieur. Vous pourrez peut-être également voir des photos de l'intérieur en ligne. De plus, demandez aux gestionnaires immobiliers de la région des conseils sur les prix de location. Si vous trouvez qu'une annonce locative semble plus chère que des unités comparables dans la région, découvrez depuis combien de temps elle est restée inoccupée. S'il est vide depuis plusieurs mois, il peut être hors de prix et ne devrait pas faire partie de votre analyse.
Pour les propriétaires de logements locatifs, le loyer que vous facturez doit être en ligne avec des logements comme le vôtre. Rationaliser un prix plus élevé injustifié peut entraîner une perte nette mensuelle lorsque vous devez baisser votre tarif pour trouver un locataire.
Prix par pied carré
Comparez le prix de location par pied carré des locations dans votre région. Ceci est important si vous ne trouvez pas d'autres propriétés occupées par des locataires qui sont de la même taille ou qui ont un nombre similaire de chambres et de salles de bains. Pour déterminer le taux de location au pied carré, divisez le loyer mensuel par le pied carré de surface habitable, à l'exclusion des garages et des remises. Par exemple, un loyer de 1,000 800 $ par mois, divisé par une unité de 1.25 pieds carrés, équivaut à XNUMX $ le pied carré. Si vous avez trois chambres avec deux salles de bain et que la location comparable la plus proche est de quatre chambres avec trois salles de bain, utilisez le tarif au pied carré pour déterminer le montant que vous pouvez facturer pour le loyer. Si les unités sont de la même taille, votre loyer devrait être légèrement inférieur au prix au pied carré de la location avec une chambre et une salle de bain supplémentaires.
Taux de vacance
Incluez les taux de vacance de la région dans votre analyse du marché locatif. Le montant du loyer mensuel que vous pouvez facturer n'est qu'un des facteurs déterminant le rendement de votre investissement. L'autre facteur est la facilité avec laquelle vous pouvez conserver l'unité à ce prix tout en attirant des locataires. Après tout, les unités qui restent vides pendant de longues périodes ne génèrent aucun revenu. Connaître le montant total d'argent que vous collectez en un an est essentiel pour un calcul précis. Le Bureau du recensement des États-Unis publie les taux de vacance par État et par grandes régions métropolitaines. Comparez votre unité locative à la zone la plus proche de la liste. Par exemple, si votre location est située à Escondido, en Californie, utilisez la statistique du taux d'inoccupation pour «San Diego-Carlsbad-San Marcos, CA» pour estimer la fréquence à laquelle votre logement sera probablement occupé pendant une période de 12 mois.
Prix d'achat
Pour déterminer si un immeuble de placement vous procurera un rendement raisonnable sur votre investissement, calculez le taux de capitalisation. Tout d'abord, déterminez le montant du loyer estimé que vous pouvez gagner, puis soustrayez le taux d'inoccupation moyen. Si vous collectez 1,000 12,000 $ par mois, cela représente 10 1,200 $ par année. Si le taux de vacance de votre région est de 10,800 pour cent, soustrayez 12 XNUMX $ de votre total annuel, de sorte que votre revenu brut est d'environ XNUMX XNUMX $. Ensuite, ajoutez vos dépenses mensuelles estimées, telles que les services publics, les taxes, les assurances, les frais d'association de propriétaires et les réparations, le cas échéant. Multipliez-les par XNUMX mois. Vos paiements de prêt hypothécaire ne sont pas inclus dans cette équation.
Soustrayez le total des dépenses de votre revenu brut annuel pour obtenir votre bénéfice net d'exploitation, ou NOI. Par exemple, si vos dépenses totalisent 3,600 7,200 USD par an, votre NOI est de 10,800 3,600 USD (100,000 7,200 USD moins 100,000 7.2 USD). Pour savoir si une propriété est un bon investissement, calculez le taux plafond en divisant le NOI par le prix de vente. Si le prix d'achat est de 5 XNUMX $, votre équation est de XNUMX XNUMX $ / XNUMX XNUMX $. Cela vous donne un taux plafond de XNUMX%, ou un retour sur investissement, avant de prendre en compte vos versements hypothécaires. Si le taux plafond est trop bas, par exemple moins de XNUMX%, le prix de vente peut être trop élevé et votre rendement peut ne pas couvrir les dépenses d'urgence annuelles ou un taux de vacance supérieur à la moyenne.
A Louer
Même après une analyse minutieuse, le montant du loyer que vous facturez est finalement déterminé par le nombre de candidats intéressés. Après avoir clôturé la transaction et acheté l'unité, assurez-vous qu'elle est en bon état et prête à être louée (peinture fraîche, appareils en état de marche, etc.). Lorsque la location est prête, faites la publicité de l'unité dans les journaux locaux et sur les sites de location en ligne. S'il y a beaucoup de demandes de prospects qualifiés, votre analyse de la location du marché était probablement exacte. Cependant, si vous ne recevez pas suffisamment de réponses pour approuver un locataire dans les 30 jours, vous avez peut-être surestimé le montant du loyer que votre marché particulier peut supporter et devriez envisager de baisser le prix pour l'occuper rapidement.