Lors de l'achat ou de la vente d'une propriété commerciale, il est souvent difficile de déterminer la valeur de la propriété. Un évaluateur de propriété commerciale peut aider à évaluer cette valeur et fournir une meilleure estimation du prix. Étant donné que deux propriétés sont rarement similaires, et encore plus rare est une propriété très similaire qui a été vendue récemment, les évaluateurs s'appuient sur des comparaisons supplémentaires. La comparaison d'autres propriétés pour effectuer des ajustements de valeur est appelée analyse des ventes par paires.
Définition des ventes jumelées
L'analyse des ventes par paires est une technique d'évaluation utilisée pour déterminer la valeur d'un élément dans une propriété, comme une façade en brique ou un parking de grande taille. Lorsqu'un évaluateur trouve trois ventes récentes de petits immeubles de bureaux où la principale différence est la présence d'une façade en brique ou d'un parking important, l'évaluateur effectuera deux séries de comparaisons. Elle comparera celle avec la façade en brique à celle sans et celle avec le parking important à celle sans. Ces appariements sont appelés ventes appariées.
Ventes jumelées
Un évaluateur utilise les ventes par paires pour déterminer les ajustements qui doivent être apportés à son analyse de comparaison des ventes. En comparant les façades, l'expert détermine une valeur pour la façade. En comparant les parkings, l'évaluateur attribue une valeur au parking. De cette manière, un évaluateur peut attribuer des valeurs aux innombrables fonctionnalités qui diffèrent dans la propriété de bureau que vous envisagez d'acheter et utiliser ces valeurs pour ajouter ou soustraire des ventes comparables les plus proches. Une comparaison suffit rarement pour évaluer la valeur marchande. En général, les résultats deviennent plus précis avec plus de comparaisons.
Exemple
Supposons que vous souhaitiez acheter un condo de bureaux dans un immeuble avec un certain nombre de ventes récentes de dispositions similaires, et les principales différences sont les caractéristiques et les équipements intérieurs. En jumelant quelques ventes égales, un évaluateur peut voir les différences entre les montants payés pour les moulures et les montants payés pour une cuisine dans la suite. Disons que le premier condo de bureau s'est vendu à 350,000 345,000 $ avec des moulures et une cuisine dans la suite, tandis que le second s'est vendu à 332,000 336,000 $ avec une cuisine dans la suite et aucune moulure de la couronne. Le troisième condo s'est vendu 5,000 $ sans cuisine et sans moulures, tandis que le quatrième s'est vendu à 14,000 $ sans cuisine mais avec moulures couronnées.L'évaluateur correspond au premier et au deuxième pour une prime de 18,000 $ pour les moulures couronnées. L'évaluateur égalise le premier et le quatrième pour une prime de 13,000 13,500 $ pour une cuisine dans la suite. Elle égalise ensuite le premier et le troisième pour une prime de 4,500 XNUMX $ pour des moulures couronnées et une cuisine dans la suite. Enfin, elle égalise le deuxième et le troisième pour une prime de XNUMX XNUMX $ pour une cuisine dans la suite. La prime moyenne est de XNUMX XNUMX $ pour la cuisine de la suite et de XNUMX XNUMX $ pour les moulures.
Considérations
Un évaluateur effectuera généralement une analyse par paires avec plusieurs propriétés pour déterminer ce qu'un acheteur commercial typique paierait pour une certaine caractéristique dans la zone géographique voisine. Dans certaines régions, il peut y avoir peu de bâtiments commerciaux récemment vendus avec lesquels faire des comparaisons. Lorsque cela se produit, un évaluateur doit étendre sa zone géographique et effectuer un certain nombre de comparaisons de ventes par paires supplémentaires pour saisir la valeur de la fonction «emplacement».